На российском рынке недвижимости в будущем году появится новый инструмент – электронная закладная. Это должно усовершенствовать документооборот в ипотечной сфере, а в перспективе приведет к дальнейшему снижению процентных ставок.
Президент России Владимир Путин поставил подпись под ФЗ-328, вносящим поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в конце ноября. Во всех публичных обсуждениях подписанный законопроект назывался «Об обращении электронных закладных в сфере ипотечного кредитования».

В силу поправки вступят с 1 июля 2018 года.

Нынешний же порядок обращения бумажных закладных выглядит следующим образом. Ипотечный заемщик подписывает эту бумагу при заключении кредитного договора, далее она регистрируется в госорганах.

Сама бумага не содержит ничего оригинального: кратко перечисляются условия договора, параметры передаваемого в залог имущества и еще ряд подробностей (см. справку), среди которых индивидуальный номер. В частности, этот номер вписывается в уведомления об ежемесячных платежах. Кстати, если впоследствии в кредитном договоре и закладной обнаружатся разночтения, то они будут трактоваться в пользу закладной.

Бумага хранится в банке. И он вправе привлекать под ее залог новые деньги на открытом рынке. Уточним, выпуск закладной – это право кредитора, а не обязанность. Но подавляющее большинство кредиторов закладные выпускает.

А к заемщику документ возвращается после полного погашения кредита. При этом банк ставит на документе пометку, что к такой-то дате все обязательства выполнены. И заемщик на основании этой бумаги снимает в Росреестре обременение с жилья.

Между тем действующий порядок отличается определенным несовершенством. Как поясняет руководитель «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов, закладная фигурирует во всех документах, связанных с ипотечными расчетами: хоть через ячейку, хоть через аккредитив. И если закладная не будет представлена в регистрирующий орган, сделка считается незавершенной.

Однако нередки случаи, когда договор о купле-продаже регистрируется, а про закладную забывают. Это впоследствии заставляет покупателя квартиры понервничать. Бывает, в документе допускается ошибка – и на исправление уходит длительное время.

«Другая часто встречающаяся проблемная ситуация – необходимая для снятия обременения закладная оказывается помещена в какой-то из банковских архивов в Москве и сотрудники банка ее никак не могут найти, – рассказывает эксперт. – В то же время появляется клиент, готовый брать объект по переуступке и досрочно погасить ипотеку. Но бесконечно он ждать не будет, и сделка срывается».

ЧТО ДАЕТ ЭЛЕКТРОННАЯ ЗАКЛАДНАЯ

Со своей стороны, подписанный президентом ФЗ-328 регламентирует правила выпуска и обращения такой ценной бумаги, как электронная закладная, и как минимум по четырем позициям обещает усовершенствовать российский ипотечный рынок.

Во-первых, все опрошенные БН специалисты единодушно отмечают, что введение электронной закладной обезопасит сделки от типично «бумажных» ошибок. «Электронная закладная позволяет избежать ситуаций, когда на нескольких бумажных носителях сосуществует разная информация, – рассказывает адвокат Сергей Головин. – Так, в одном из моих дел у банка закладная была с одними данными, а в регистрационной службе фиксировались другие».

Во-вторых, эксперты единогласно заявляют об удобстве нового формата. «Появление электронных закладных – это сокращение срока регистрации сделки и упрощение доступа к информации по ней», – подчеркивает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

Появится значительная экономия времени как для банков, так и для клиентов. В том числе – не нужно будет выезжать в МФЦ на регистрацию или погашение закладной: все будет производиться дистанционно.

«Введение электронных закладных существенно упрощает задачу регистрации, хранения и внесения изменений в данные, указанные в закладной. Плюс увеличивается информационная открытость рынка сделок с недвижимым имуществом», – дополняет председатель совета директоров группы «ЯРД» Андрей Кошкин.

По большому счету, это нововведение является очередным шагом к появлению "Ипотеки Онлайн", то есть получения жилищного кредита без единого визита в банк.

Третье преимущество электронного формата заключается в упрощении для банкиров операций по секьюритизации ипотечного портфеля.

«Абсолют Банк активно использует механизм секьюритизации для фондирования своего ипотечного портфеля, – поясняет директор департамента кредитования и страховых продуктов банка Антон Павлов. – Но процедура с точки зрения бизнес-процесса и законодательного сопровождения еще не идеальна, что приводит к долгой подготовке выпуска ипотечных ценных бумаг – от трех до шести месяцев». Принятие же закона об электронной закладной вносит в процедуру явные улучшения.

Иначе говоря, ФЗ-328 снизит себестоимость обслуживания кредитов и даст предпосылки к дальнейшему удешевлению ипотеки. Ведь внедрение электронной закладной упростит секьюритизацию, которая позволяет снизить нагрузку на капитал банков и привлекать долгосрочное фондирование.

В-четвертых, электронный формат упростит электронную регистрацию сделок с недвижимостью на менее стандартизированном, чем первичка, вторичном рынке. «Этот закон переведет на рельсы электронной регистрации не только строящееся, но и готовое жилье», – ранее сообщал БН старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Андрей Осипов.

ОСТАЮЩИЕСЯ ВОПРОСЫ

Итак, новый закон разрешает использование электронной закладной, но пока не запрещает бумажный носитель. Форма выдачи закладных – электронная или бумажная – будет фиксироваться в договоре об ипотеке.

Электронная закладная будет подписываться квалифицированными электронными подписями залогодателя и должника и заверяться подписью государственного регистратора.

Соответственно, переход на новый формат потребует дополнительных усилий от потребителей услуги.

«Выберут ли подобную форму закладной потребители – вопрос отдельный. Для совершения сделок с электронной закладной залогодателю нужно получать электронную цифровую подпись, то есть заключить договор с удостоверяющим центром, заплатить некую сумму за изготовление, получить флешку с зашифрованной на ней подписью, которую потом нужно вставлять в компьютер, чтобы система “подписала” документ, – рассуждает Андрей Кошкин. – Для большинства наших граждан это излишние сложности, многие до сих пор больше доверяют бумажным носителям».

Впрочем, эксперт полагает, что кредитные учреждения станут поощрять заемщиков дополнительными финансовыми стимулами. Как, например, Сбербанк, дающий при электронной регистрации сделок с недвижимостью дополнительные скидки по ипотечной ставке.

Другая угроза радужным перспективам перехода на электронные закладные кроется в возможных информационных утечках. Но опасения главным образом будут концентрироваться у держателей закладных, то есть у банков, а не у граждан.